17.8.2026

Turvallisuusmääräykset kiinteistönhoidossa: lakimuutokset 2025–2026

Kiinteistöjen turvallisuusvelvoitteet ovat kiristyneet merkittävästi viime vuosina, ja vuosien 2025–2026 lakimuutokset ovat tuoneet mukanaan konkreettisia uusia vaatimuksia niin paloturvallisuusmääräysten, kulunvalvonnan kuin rakennusautomaationkin osalta. Kiinteistönomistajalle tämä tarkoittaa, että pelkkä vanhojen järjestelmien ylläpito ei enää riitä: lainsäädäntö edellyttää aktiivista vaatimustenmukaisuuden hallintaa ja dokumentoituja toimenpiteitä. Turvallisuusmääräykset kiinteistönhoidossa eivät ole hallinnollinen muodollisuus, vaan käytännön velvollisuus, jonka laiminlyöminen altistaa omistajan taloudellisille ja oikeudellisille seuraamuksille.

Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä keskeisimmät lakimuutokset 2025–2026 edellyttävät kiinteistöiltä käytännössä, millaiset turvallisuusjärjestelmät ovat nyt lakisääteisesti vaadittuja, ja miten ennakoiva lähestymistapa suojaa kiinteistön arvoa pitkällä aikavälillä.

Mitä vuosien 2025–2026 lakimuutokset vaativat kiinteistöiltä

Suomen rakentamismääräykset ja pelastuslaki ovat viime vuosina kehittyneet vastaamaan sekä EU-tason direktiivejä että kansallisia turvallisuustavoitteita. Vuonna 2025 voimaan tulleet muutokset koskevat erityisesti rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) kansallista toimeenpanoa, joka kytkee energianhallinnan osaksi kiinteistöturvallisuuden kokonaisuutta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tietyn kokoluokan kaupallisille kiinteistöille on asetettu velvoite asentaa rakennusautomaatio- ja valvontajärjestelmä (BACS, Building Automation and Control System) tai osoittaa vastaava energiatehokkuus muulla tavoin.

Paloturvallisuusmääräykset ovat tiukentuneet erityisesti poistumisturvallisuuden osalta. Pelastuslain nojalla kiinteistönomistajilla on velvollisuus varmistaa, että automaattiset paloilmoitinjärjestelmät kattavat lain edellyttämät tilat ja että ne on huollettu säännöllisesti ja dokumentoidusti. Vuoden 2026 alusta useissa kiinteistöluokissa on edellytetty myös järjestelmien integraatiota hätäkeskusjärjestelmiin, mikä asettaa uusia teknisiä vaatimuksia vanhoille laitteistoille. Kiinteistöturvallisuuslain näkökulmasta vastuunjako on selkeä: kiinteistönomistaja vastaa siitä, että rakennus täyttää kulloinkin voimassa olevat vaatimukset.

Energiatehokkuusvelvoitteet osana kiinteistöturvallisuutta

EPBD-direktiivin kansallinen toimeenpano on tuonut rakennusautomaation vaatimukset osaksi kiinteistöturvallisuuden viitekehystä. Yli 290 kilowatin lämmitysjärjestelmällä varustetuissa muissa kuin asuinrakennuksissa automaatio- ja valvontajärjestelmien asentaminen on tullut pakolliseksi. Vaatimus koskee sekä uudisrakennuksia että merkittävän peruskorjauksen kohteena olevia kiinteistöjä. Järjestelmältä edellytetään kykyä monitoroida energiankulutusta, optimoida teknisten järjestelmien toimintaa automaattisesti ja tuottaa raportoitavaa dataa viranomaisille.

Kulunvalvontamääräykset ovat puolestaan tiukentuneet erityisesti julkisten tilojen, hotellien ja hybridikiinteistöjen osalta. Tietosuoja-asetus (GDPR) asettaa reunaehdot sille, miten kulunvalvontajärjestelmien tuottamaa henkilötietoa käsitellään ja säilytetään. Kiinteistönomistajan on varmistettava, että järjestelmät on konfiguroitu tietosuojavaatimusten mukaisesti ja että lokitiedot säilytetään asianmukaisesti.

Turvallisuusjärjestelmät vaatimusten täyttämisessä: mitä laki edellyttää

Kiinteistöturvallisuuslaki ja pelastuslaki määrittelevät yhdessä sen, millaisia turvallisuusjärjestelmiä eri kiinteistötyypit tarvitsevat. Paloilmoitinjärjestelmä on lakisääteinen vaatimus kaikissa yli 1 500 neliömetrin liiketiloissa sekä rakennuksissa, joissa majoitetaan henkilöitä. Järjestelmän on täytettävä standardin SFS-EN 54 vaatimukset, ja sen toimivuus on osoitettava vuosittaisella huoltodokumentaatiolla. Pelastusviranomainen voi tarkastuksen yhteydessä edellyttää kirjallista näyttöä siitä, että huolto on tehty asianmukaisesti.

Kulunvalvonta on lain näkökulmasta sekä turvallisuus- että tietosuojakysymys. Järjestelmän on pystyttävä erottamaan eri käyttäjäryhmät, tallentamaan kulkutapahtumat ja mahdollistamaan pääsyoikeuksien hallinta reaaliaikaisesti. Erityisesti monivuokralaisissa toimistokiinteistöissä ja hotelleissa kulunvalvontamääräykset edellyttävät integraatiota muihin turvallisuusjärjestelmiin, kuten kameravalvontaan ja paloilmoitinjärjestelmään. Tämä integraatiovaatimus on yksi keskeisimmistä muutoksista, joka on astunut voimaan 2025–2026 välisenä aikana.

Rakennusautomaation rooli vaatimustenmukaisuudessa

Rakennusautomaatio ei ole pelkästään energiatehokkuuden työkalu, vaan se on tullut osaksi kiinteistöturvallisuuden infrastruktuuria. BACS-järjestelmän avulla kiinteistönomistaja pystyy dokumentoimaan teknisten järjestelmien toiminnan, tunnistamaan poikkeamat reaaliajassa ja reagoimaan niihin ennen kuin ne kehittyvät vaurioiksi tai turvallisuusriskeiksi. Automaatiojärjestelmän tuottama data toimii myös viranomaisraportoinnin perustana energiatehokkuusvelvoitteiden osalta.

Ammatillisesti toteutetuissa ratkaisuissa rakennusautomaatio integroidaan osaksi kiinteistön kokonaisturvallisuusarkkitehtuuria: paloilmoitinjärjestelmä, kulunvalvonta, kameravalvonta ja talotekniset järjestelmät kommunikoivat keskenään yhden hallintarajapinnan kautta. Tämä integraatio ei ole pelkästään käytännöllinen, vaan se on monissa kiinteistöluokissa nyt myös lainsäädännöllinen edellytys.

Yleisimmät puutteet, jotka altistavat kiinteistön sanktioille

Pelastusviranomaisten tarkastuksissa toistuvat tietyt puutteet, jotka altistavat kiinteistönomistajan huomautuksille, korjausmääräyksille ja pahimmillaan toiminnan keskeyttämismääräyksille. Yleisin yksittäinen ongelma on paloilmoitinjärjestelmän puutteellinen tai kokonaan puuttuva huoltodokumentaatio. Laki edellyttää kirjallista näyttöä vuosittaisesta huollosta, mutta käytännössä monissa kiinteistöissä huolto on tehty ilman asianmukaista kirjausta tai huoltosopimus on vanhentunut.

Toinen yleinen puute liittyy järjestelmien ikääntymiseen ilman päivityssuunnitelmaa. Turvallisuusjärjestelmät, jotka on asennettu ennen nykyisten standardien voimaantuloa, eivät välttämättä enää täytä lakisääteisiä vaatimuksia, vaikka ne teknisesti toimisivat. Erityisesti paloilmoitinjärjestelmien osalta standardin SFS-EN 54 uudemmat versiot ovat asettaneet vaatimuksia, joita vanhemmat laitteet eivät täytä ilman päivitystä tai uusimista.

  • Puuttuva tai vanhentunut huoltosopimus paloilmoitinjärjestelmälle
  • Kulunvalvontajärjestelmän lokitietojen puutteellinen säilytys GDPR:n edellyttämällä tavalla
  • Rakennusautomaation puuttuminen kiinteistöistä, joissa se on nyt lakisääteisesti vaadittu
  • Turvallisuusjärjestelmien puutteellinen integraatio keskenään
  • Poistumisopasteiden ja hätävalaistusjärjestelmän tarkastamatta jättäminen
  • Pelastussuunnitelman päivittämättä jättäminen järjestelmämuutosten jälkeen

Erityisen haastava tilanne syntyy silloin, kun kiinteistön teknisiä järjestelmiä on hoidettu useamman toimittajan kautta ilman kokonaisvastuullista kumppania. Tällöin vastuu vaatimustenmukaisuudesta pirstaloituu, eikä kukaan yksittäinen taho seuraa kokonaistilannetta. Viranomaistarkastuksessa vastuu on kuitenkin yksiselitteisesti kiinteistönomistajalla.

Ennakoiva vaatimustenmukaisuus pitkäjänteisenä strategiana

Reaktiivinen lähestymistapa kiinteistöturvallisuuteen, jossa toimenpiteisiin ryhdytään vasta viranomaistarkastuksen tai järjestelmävian jälkeen, on sekä kalliimpaa että riskialttiimpaa kuin systemaattinen ennakoiva hallinta. Ennakoiva vaatimustenmukaisuus tarkoittaa, että kiinteistönomistaja seuraa aktiivisesti lainsäädännön kehitystä, arvioi järjestelmiensä nykytilaa säännöllisesti ja suunnittelee investoinnit etukäteen hallitun aikataulun mukaisesti.

Pitkäjänteinen kiinteistönpito edellyttää, että turvallisuusjärjestelmien elinkaari on suunniteltu alusta alkaen. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että huoltosopimukset kattavat kaikki lakisääteiset tarkastukset, järjestelmien päivitystarpeet tunnistetaan hyvissä ajoin ennen standardien muutoksia ja dokumentaatio pidetään ajan tasalla ilman erillistä muistutusta. Kokemuksemme mukaan kiinteistöt, joissa on käytössä kattava huolto- ja kunnossapitosopimus, selviävät viranomaistarkastuksista huomattavasti vähemmällä vaivalla kuin ne, joissa järjestelmiä hoidetaan tapauskohtaisesti.

Dokumentaatio vaatimustenmukaisuuden perustana

Dokumentaation merkitystä ei voi ylikorostaa kiinteistöturvallisuuden hallinnassa. Jokaisesta huoltotoimenpiteestä, tarkastuksesta ja järjestelmäpäivityksestä on oltava kirjallinen jälki, joka on tarvittaessa esitettävissä viranomaiselle. Hyvä dokumentaatiokäytäntö ei ainoastaan suojaa omistajaa sanktioilta, vaan se myös helpottaa kiinteistön myyntiä tai vuokrausta, koska järjestelmien historia on todennettavissa.

Rakennusautomaatiojärjestelmä voi merkittävästi helpottaa dokumentaatiota automatisoimalla järjestelmien tilatietojen keräämisen ja raportoinnin. Kun automaatiojärjestelmä tuottaa jatkuvaa dataa teknisten järjestelmien toiminnasta, kiinteistönomistajalla on reaaliaikainen näkymä vaatimustenmukaisuuden tilaan ilman manuaalista seurantaa. Tämä on yksi konkreettinen syy, miksi rakennusautomaation vaatimukset on otettu osaksi lainsäädäntöä: ne palvelevat sekä energiatehokkuustavoitteita että turvallisuuden hallintaa.

Miten valita oikea kumppani vaatimusten toteuttamiseen

Turvallisuusmääräysten kiristyessä kiinteistönomistajan yksi tärkeimmistä päätöksistä on valita kumppani, joka kykenee hallitsemaan vaatimustenmukaisuuden kokonaisuutena. Yksittäisten järjestelmätoimittajien käyttäminen paloilmoitinjärjestelmälle, kulunvalvonnalle ja rakennusautomaatiolle erikseen johtaa helposti tilanteeseen, jossa kokonaisvastuuta ei ole kenelläkään. Tämä pirstaloituminen on yksi yleisimmistä syistä siihen, miksi kiinteistöissä ilmenee vaatimustenmukaisuuspuutteita.

Oikean kumppanin tunnistamisessa kannattaa kiinnittää huomiota muutamaan keskeiseen tekijään. Ensinnäkin kumppanin on pystyttävä kattamaan koko tekninen kirjo: sähkö- ja teleurakointi, paloilmoitinjärjestelmät, kulunvalvonta, kameravalvonta ja rakennusautomaatio. Toiseksi kumppanin on kyettävä ottamaan vastuu koko elinkaaren ajalta, ei vain asennusvaiheesta. Kolmanneksi laatu on voitava osoittaa konkreettisesti, ei pelkästään markkinointiväittämillä.

  • Tekninen laajuus: Kumppanin on hallittava kaikki kiinteistöturvallisuuden osa-alueet yhden sopimuksen alla
  • Sertifioitu laadunhallinta: ISO 9001:2015 -sertifikaatti turvatekniikan palveluille on konkreettinen osoitus dokumentoiduista prosesseista
  • Elinkaariajattelu: Huolto- ja kunnossapitopalvelujen on oltava osa tarjoomaa, ei lisäpalvelu
  • Avoimet järjestelmät: Järjestelmäratkaisujen on perustuttava avoimeen arkkitehtuuriin, joka estää toimittajalukon ja pitää elinkaarikustannukset hallinnassa
  • Dokumentaatiokäytännöt: Kumppanin on toimitettava selkeä dokumentaatio jokaisesta toimenpiteestä viranomaistarkastuksia varten

Paretec toteuttaa kiinteistöjen turvallisuusjärjestelmät suunnittelusta asennukseen ja jatkuvaan ylläpitoon. Turvatekniikan palvelut toteutetaan ISO 9001:2015 -sertifioidun laadunhallintajärjestelmän mukaisesti, mikä tarkoittaa dokumentoituja prosesseja ja jäljitettäviä toimenpiteitä jokaisessa kohteessa. Yli 150 ammattilaista varmistaa, että kiinteistön turvallisuusjärjestelmät pysyvät vaatimustenmukaisina myös lainsäädännön muuttuessa.

Haluatko kartoittaa kiinteistösi turvallisuusjärjestelmien nykytilan suhteessa vuosien 2025–2026 vaatimuksiin? Ota yhteyttä ja sovitaan yhdessä, miten vaatimustenmukaisuus varmistetaan pitkäjänteisesti.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

Lue muita artikkeleita